从1978年改革开放以来，房地产行业已经轰轰烈烈的发展了近40年的时间。自从90年代末成为支柱产业之后，靠着不断突破的房价神话，资本之手快速将各地的基础建设进行多次迭代升级。等到整个房地产行业开始停顿之后，挤压房地产行业的更多价值、精细化运作变成了全新的方向。

前有限购令防止恶意炒房抬价来挤泡沫，后有地产大拿轮番进入CBD运营、物业管理领域。

玩CBD运营的已经开始升级到旅游地产主题乐园了，做物业管理的连边缘地区的空余地产都要拿来打造成全新的商业地产——那就是创业联合办公孵化器。

想玩“低进高出”的生意人们，开启了新一轮的创业之旅。毛大庆立马从万科辞职创立了优客工场，潘石屹看准了时机赶紧推出了SOHO 3Q。同时在“双创”的大势下，要力推孵化器模式，于是从首都北京到偏远县城，各地立马涌现出3000多家孵化器。2016年更是成长到4200家，整个行业可以说火爆异常。

1.

原来做房地产的涉足这种商业地产还门当户对；做互联网创业服务的转型现下也还不错；退一万步讲原来做家装、企业装修的过来插一脚，也还可以理解；但那些生产办公桌椅家具的、开美食城的、开服装店的等等也不学点门道，眼睛一闭挤破脑袋来做孵化器，这就有点不可思议了！

霎时间，孵化器太多创业者不够用了！这就尴尬了，孵化器没有创业者，这该怎么赚钱？

2015年4月， 广东省曾发布《广东省科学技术厅、广东省财政厅关于科技企业孵化器创业投资及信贷风险补偿资金试行细则》给出了答案，这一细则显示：如果这些孵化器创业者创业失败，各级财政将给予相当于投资损失50%的补贴。如此大比例补贴，账目上做一些夸大，基本上就不会赔钱。

这样有人兜底的买卖，大家肯定都挤破头来做。

不过，孵化器已经做了两年了，量早已经够了，现在该提高品质了。各地的补贴也大幅减少甚停止2016年，地库、孔雀机构、Mad Space等等孵化器集中倒闭；本来想做Y Combinator免费创业孵化的36kr看到形势不对立马转成了联合办公模式，并不再建立自有孵化器改成投资加服务合作的模式；今年（2017年），老牌联合办公空间WeWork与远洋牵手进入中国，国内孵化器开始整并了……

从2015年到2016年底，诸多小创业圈子、主题社群、地方商户联合起来众筹建立的孵化器众创空间，因为自己的项目死亡同时又没能招来新的创业项目，相当于还未开张就迅速倒下。2016上半年还声势浩大的北京中关村创业大街，新孵化器月月不间断的成立，到了下半年便迅速降温，从行人如织到门口罗雀，这杯孵化器的茶凉的着实有点快。

中关村创业大街的孵化器双创空间数量，从高峰时按门户算，到现在刚刚装修完涂料味还未散去，诸多孵化器已经被自己的邻居收购，迅速合并滑落到数量几乎快要对折的地步。因为严格限制餐饮店面的发展，现在整个大街上的人气都回落到了街旁的羊杂汤店里了。

好在，在一波洗牌后，有潜力的孵化器们早已开始默默整并，北上广一二线城市的入驻率也应声拉起、好看了许多。诸多孵化器都已经声称自己的入驻率达到了80%的盈利线，并且推出全新服务继续坚挺。

存活下来的孵化器们，也频频与房地产大佬们进行互动。潘石屹SOHO中国推出的SOHO 3Q，龙湖地产推出的一展空间，这些是房地产企业直接上手自营。阳光100联合毛大庆优客工场布局、毛大庆投资无界空间、远洋地产与WeWork合作等等，各家宣布获得融资的共享办公空间几乎无一列外的拿到了房地产企业的投资。

2.

近两年国内市场火起来的另一个概念则是——场景化服务，是指通过各种手段将用户进行分类并聚集到一起，然后针对分类好的用户搭建其能引起他们共鸣的场景，使得用户不再对相关的销售行为产生排斥心理，达到营销推广销售目的。

但场景化在营销领域已经是一个*古老的概念了，从马戏团到主题公园到行业展会都是良好的场景化形式。在地产、城市规划领域，工业园区、批发市场、电子市场、服装市场等等我们生活中经常提起的目的地，这些就是老一代端的场景化服务。

过往这些淘货市场的个体户都不具备相应的公司资质，挣得都是劳力钱，市场运营机构的盈利模式也都是简单的收取摊位费模式。个体户们对市场运营机构的需求，除了物流配合外，几乎没有其他合作。个体户也不用交税，不需要配备各种办公设备，可以说没有成长空间。

在现在高消费水平、高企的房价下，这种模式显然过于低级，效率低下不符合市场需求。

如何将个体户替换成有现代化公司管理眼光的创业者，如何用良好的创业服务来培养更多的中小企业，乃级的巨无霸。

同样的事情也发生在各地的产业园区内。过往产业园区在建设时，都是园区厂房加上密集的员工宿舍的封闭式模式，几万的员工们管吃管住，靠出卖廉价体力劳动生存。

随着生产技术的提高，工厂所需的基层员工越来越少，中高层的技术蓝领大幅增长。大片的厂区设备与大量有钱人汇聚在一起，却没有像样的消费场景。这是有问题的。

在全球经济停滞下滑的前提下，国内各产业园区内的工厂也因为各种原因，大批量停产，找不到未来发展的出路。产业园区的升级转型迫在眉睫。

近两年应声响起的各种“工业小镇”“文化小镇”“汽车小镇”“主题公园”，则是在这种市场危机下，作出的探索——将产业园区改造成具有完善消费场景的科研工业文化市场，来撬动各种人群的消费能力。

过去十年的造城计划，迅速偏离了原本要改造各种“淘货市场”进行消费升级的目的，结果全变成了追逐房产市场，恶性炒房大军此起彼伏。

房地产市场已经停滞下来了，可是个体户们不是现代公司意义上的创业者，他们不愿意搬进没有人气的新城，房地产大佬也都还在绷着博弈的心，不能轻易价格。

这时候“双创”“孵化器”来得恰如其分，房地产大佬顺利将新城区里空着的房子改造成廉价的“众创空间”“孵化器一条街”，三四线城市的广告公司、区域自媒体、婚庆公司、婚介所甚是连锁餐馆、培训班，都搬了进去。

批发市场、海鲜市场、服装市场、汽车市场、电子市场们，什么时候能在保持价格亲民的同时，升级成的商业？

3.

由于国内资本市场过低的开放度，导致国内盛行个体户，再加上组建公司所需要的繁杂工商手续，可以说国内除了沿海发达地区外几乎没有小公司。而广东深圳的企业也习惯在深圳注册。

这些个体户不需要考虑报税法务劳务问题，而中型企业习惯性的待在三四线城市，这些城市对这样体量的企业都有优待，整体下来，国内企业对企业办公软件、企业法务、财务、销售等等领域的企业服务市场需求不大。

由此，国内的企业服务市场长期都处以忽略不计的状态。据IDC数据统计，截止到2015年，中国SaaS市场规模为558.4百万美元，同比增长35%。预计到2020年，中国SaaS市场规模将达到1824.9百万美元，2015-2020年的年复合增长率将达到26.7%。

这与欧美上万亿的企业服务市场体量，差距不止一点两点。国外微软、甲骨文、SUN、思科、SAP等等这些企业服务大户，用其超高的营业额一次次让我们惊羡。在整个市场低迷的情况下，各家大佬开始深扎企业服务领域，挖掘更多的精细服务与利益，整个行业靠这种模式度过寒冬。

不过，国内的企业服务市场或许也可以说是一个万亿市场——毕竟房地产市场也是企业服务市场的重头戏。

这么看起来，房地产市场天然靠近企业服务这么一个巨大的商业市场。

如何将商业地产里加入更多有价值的企业服务、创业服务，然后逐渐变相地产价格，这是一个未来经济发展的理想状态，但是如何实现？不是光靠简单的创业运动能够实现的。这其中所需要的行政环境、商业环境，是的问题。

北上广深的孵化器有着各种资源优势，运作模式正在趋好，但三四线城市要资本没资本要环境没环境，他们的孵化器、创业环境如何改造，这是难点。

2017年是该拿出一个三四线城市乃县城创业孵化器的样板案例了！

首创刘晓光去世了，却没能带走高房价，任志强、潘石屹、王石、王健林们还在各种资本混战中为整个房地产行业找寻新的出路。

未来靠着的旅游地产运营，商业地产增强增值服务收入，这些附着在地产管理设计之上划分出的不同层次领域的商业场景，能以多快的速度抵消多少房价泡沫？这是一个必须快速解决的问题。

如此，用孵化器的模式为产业园区试探新的发展方向，用孵化器的模式吸引民间资本又为房地产续两年。什么时候淘货市场里的个体户们，能全部转变成轰轰烈烈的创业者，什么时候这场创业大潮才能变成现实。